春节之前上海两会期间，几位委员联合提出一份《关于上海调整楼市四限政策的建议》。
四限指的是限购、限贷、限售、限价这类房产调控政策，它们曾经是地方政府手里最强的杀手锏。
作为一线标杆的上海，已经有人开始提议调整四限了，足以称得上是一个楼市风向标。
一、调整限购 委员们建议有条件、分区域地试点放松限购。 远郊地区外地户籍购房从5年社保缩短到2年。工作单位在远郊的，原则上可于工作单位所在区域增加1套房资格。 二、放松限贷 简单来说就是在贷款还清前提下，实行认房不认贷。 委员们认为首套房应该回归只认套数，只要是唯一住房就应该有首套房信贷政策。 三、放松限售 在10万一平米以上的高端住宅，保持限售基础上，全面取消其他新房限售，加快二手房流动性激活市场。 四、调整限价 10万一平米以上的高端住宅限价放松，同时增加额外税费。已经设置房地联动成交价的土地，酌情适度逐步放开限价。 未来出让的含宅土地，不设置房地联动价，按市场发展规律浮动价格。
首先是限购调整，众所周知目前流动性最好的二手房是上海五大核心区的老破小，尤其是带有第一梯队学区的房子最好卖。
对于远郊和非核心区的一二手房，除非与周边新房的倒挂比较严重，否则流动性普遍不太行。
限购调整就是在帮助上海非核心地段快速去化，让有稳定工作和买房需求的人买到房子。
其次是限贷，说实话目前上海各大银行的房贷额度比较充足，从认房又认贷转变为只认首套房，就又释放了一小波购买力。
对于高净值人群来说豪宅已经是一种保值资产了，上海在此前的一轮封闭放开后，优质豪宅迎来了一波换手，成交非常火热。
克而瑞上海统计显示，1月5日到12日，上海入市7个新建项目中，鸿印里和建发华发古美华庭两项目全部售罄。
在1月12日位于静安区的鸿印里项目正式开盘选房，均价达到14.2万元/平方米，入围分达到81.4分，再现千人摇号盛况。
另一份中原地产的数据显示，1月2日到8日，上海新建商品住宅成交面积35.21万平方米，环比增加38.38%。
上海链家的统计数据显示，继10月的1.65万套、11月的1.61万套低位之后，2022年12月，上海二手房成交量持续下探，当月仅成交1.2万套，环比下降23%。
有数据显示，2012-2021年期间，地方一般公共预算本级收入增长82%，地方一般公共预算支出则从106947亿元，增加至211271.54亿。
二线城市中，经济活力较高和财政同时比较稳健的，有杭州、苏州、厦门、南京等。
仔细观察会发现，上面几个城市或多或少，曾经出现在全国卖地排行榜的前几名，有的吃到了房地产上行周期的一大波红利。
假设新房限价太死，那么房企造楼的利润就降低，没有动力去投资买地，政府拿不到更多的土地收入，应对不了庞大的开支。
如果新房限价宽松甚至放开，那么开发商就会无视二手房价格，尽量把房子往高端、改善等方面去建造，毕竟居民都想要住更优质的房子。
放开限价的坏处是，居民就看到房价像脱缰野马一样越来越高，似乎靠收入永远买不到想要的房子，政府尽管拿到了土地收入，却失去了更多的潜在人口流入和买房需求。
楼市限价也好，剩余的限购、限售、限贷也罢，几乎都是围绕着把房价控制在一定范围，并且能够以一定速度持续卖出去这个目标制定的。
在上升周期这个逻辑无法被打破，直到2021和2022两年，楼市开始震荡下行，房企还债洗牌，完美循环才被打破。
因为政府和开发商突然发现，所有人都在观望，真正拿出真金白银买房的人变少了。
首付比例下降、房贷利率下降、限购放开、团购买房、保交楼、一人买房全家帮忙
中指研究院统计显示，截至2022年12月26日，全国330多个省市县发布宽松政策超1000条。
其中优化限购超过100条，优化限贷240多条，优化限售41条，调整限价34条。
第一批代表城市有西安、厦门、郑州、佛山、东莞和南京，第二批包括杭州、济南。
无论人口在几百万到一千万，还是GDP在几千亿到一万亿，都在托底楼市吸引人口流入。
目前杭州萧山、余杭、临平、钱塘、富阳区都有部分街道甚至全区，享受限购放宽，杭州户籍已婚家庭可买2套，外地户口缴纳1个月社保即可买1套。
当地住建局、市委人才办印发《关于强省会人才购房实施细则》，明确45周岁以下，具有大专以上或者中级专业技术以上资格的人才，落户长沙后可买首套房。
非本市户籍家庭在济南限购区域内购房，不用再提供个人所得税或社会保险证明。
2023年之后的一二三线城市竞争，将会更加激烈，争夺的是还有购买力的改善住房人群。
大量中高收入群体，支撑起了一线城市的楼市，这在疫情过去三年里表现得最明显。
数据显示，2020年下半年楼市成交迅速反弹，北上广深四个城市的商品住宅成交量均明显走高，并达到2017年以来的最高点。
2021年，在全国楼市成交普遍大幅下滑的情况，一线城市成交没有下降太多。
进入到2022年，在行业成交规模持续收窄的背景下，在2022年2季度一线城市成交下探的趋势率先趋稳。
北京和广州目前规模基本完成了触底回升，广州商品房成交甚至超过了2020年同期水平。
2021年杭州市商品住宅成交规模达到了2184万平方米，在二线城市中高居首位。
数据显示，2018年以来房企们在长三角的投资占比持续增加，到2021年底为62%，在珠三角投资占比基本保持在25%左右。
开发商最先撤离的城市，也是四限最先推出的一批城市，它们未来竞争压力最大。
全国此前地方政府两会报告显示，各地把增长目标定在4%到6.5%之间，最高的是海南设立的9.5%。
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